Unsaniertes bzw. ungedämmtes Haus verkaufen?

Vor dem Verkauf Strategie überlegen

Trennen Sie sich vom Partner oder der Partnerin, sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung nicht überstürzt verkaufen. Um den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen, bedarf es einer gewissen Strategie. Auch wenn Sie wegen Ihrer Trennung und der vielleicht bevorstehenden Scheidung jeden Euro benötigen, sollte es ein Gebot wirtschaftlicher Vernunft sein, sich Gedanken darüber zu machen, in welchem Zustand Sie das Haus anbieten. Geht es darum, auch den Partner oder die Partnerin zu überzeugen, sollten Sie eine Reihe von Fakten kennen, die den Verkauf von Häusern bestimmen.

Natürlich könnten Sie Ihr Haus unsaniert und ungedämmt verkaufen. Vielleicht haben Sie weder Kraft noch Muße, sich mit der Thematik zu beschäftigen. Oder Sie sind nur daran interessiert, das mit Ihrer ehelichen Beziehung verbundene Objekt so schnell wie möglich loszuwerden. Diese Einschätzung ist aber rein emotional und lässt wirtschaftliche Aspekte außen vor.

Preise für sanierte Häuser steigen, Preise für unsanierte Häuser fallen

Beim Verkauf im unsanierten und ungedämmten Zustand müssen Sie zwangsläufig mit hohen Wertverlusten rechnen. Nach Angaben des Immobilienbewerters Sprengnetter sind in 2023 die Preise für unsanierte Einfamilienhäuser um 11,4 % gesunken, während die Preise für sanierte Häuser in diesem Zeitraum um dreieinhalb Prozent gestiegen sind. Daraus lässt sich das Resümee ziehen, dass ältere, nicht modernisierte Objekte sich weiterhin signifikant schlechter entwickeln als modernisierte Objekte.

Hinzu kommt, dass Wohngebäude ab dem Jahr 2033 mindestens die Energieeffizienzklasse D vorweisen müssen. Derzeit ist es so, dass mehr als jedes dritte Objekt eine Energieeffizienzklasse schlechter als E aufweist. Die höchsten Effizienzansprüche der Klassen A+ und A erfüllen nur 6,2 % der Objekte. Insoweit besteht offensichtlich ein enormer energetischer Sanierungsbedarf. Es versteht sich, dass die hohen Kosten viele Eigentümer abschrecken und der Stopp vieler Förderprogramme wegen der Haushaltskrise für Verunsicherung sorgt.

Der Erwerber übernimmt Sanierungspflichten und wird den Preis drücken

Verkaufen Sie Ihr Haus, sind bestimmte Anforderungen an den Wärmeschutz zu erfüllen. Das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) fasst drei vormalige Gesetze zusammen, nämlich die

• Energieeinsparverordnung,
• das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und
• das Energieeinspargesetz.

Ab 1. Januar 2024 gelten weitere Änderungen, die hauptsächlich die Heizung betreffen. Verkaufen Sie das Haus, ist der Erwerber verpflichtet, die Vorgaben des GEG zu erfüllen. Dabei ist es egal, ob Sie das Haus an Ihre Kinder oder an einen fremden Dritten verkaufen. Der Erwerber muss als neuer Eigentümer die gesetzlichen Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.

Da der Erwerber die Sanierungspflichten übernehmen muss, wird er in den Verkaufsverhandlungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit darauf verweisen, dass die Sanierung Kosten verursacht und der Kaufpreis entsprechend herabzusetzen ist. Sie sollten sich vergegenwärtigen, dass es für einen Kaufinteressenten kaum bessere Argumente gibt, als am Haus bauliche Mängel zu beanstanden und Sie darauf zu verweisen, dass er jetzt Pflichten übernimmt, die Sie eigentlich schon längst hätten erfüllen müssen. Allein dies sollte bereits ausreichend Anlass sein, zu überlegen, welche Sanierungsmaßnahmen Sie vor einem Verkauf in Angriff nehmen.

Wie ist energetisch zu sanieren?

Die energetischen Sanierungspflichten sind genau betrachtet überschaubar. Es sind folgende energetische Maßnahmen durchzuführen:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches: Ist der Speicher unbewohnt, genügt es, die oberste Geschossdecke zu dämmen. Dies ist kostensparend, da der Boden mit Dämmwolle ausgelegt werden kann, während die Dämmung des Daches mit den Ziegeln weitaus aufwendiger ist.
• Dämmung der Heizungsrohre: Im Baumarkt sind Ummantelungen aus Schaumstoff erhältlich, die nicht viel kosten, leicht an den Rohren angebracht werden können und einem Wärmeverlust erheblich entgegenwirken.
• Außerbetriebnahme eines Standardkessels für Heizöl oder Erdgas, wenn dieser seit mehr als 30 Jahren in Betrieb ist. Muss die Heizung erneuert werden, sind die Regeln für die Installation einer neuen Heizung zu beachten. Diese besagen auch, welche Heizungstypen in Zukunft überhaupt noch erlaubt sein werden. Hierbei gibt es eine Reihe unterschiedlicher Regeln und Übergangsfristen.

Die benannten Sanierungspflichten greifen jedoch erst, wenn das Haus den Eigentümer wechselt. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit mindestens Januar 2002 selbst im Haus wohnen, genießen Bestandsschutz. Bei einem Zweifamilienwohnhaus darf die zweite Wohnung vermietet sein. Da Sie das Haus verkaufen wollen, ist der Erwerber verpflichtet, die benannten Sanierungsmaßnahmen binnen zweier Jahre nach dem Erwerb durchzuführen.

Vorsicht bei mehr als 10 % Änderungen der Fläche eines Außenbauteils

Vorsicht ist geboten, wenn Sie mehr als 10 % der Fläche eines Außenbauteils am Haus verändern wollen. Die baulichen Veränderungen können weitergehende Pflichten zur energetischen Sanierung auslösen. Werden mehr als 10 % der Fläche eines Außenbauteils verändert, ist das gesamte Bauteil entsprechend der gesetzlichen Vorgaben zu dämmen. Bauteile im Sinne des Gesetzes sind die Fassade, die Fenster und Türen und das Dach. Sofern Sie diese Bauteile sanieren möchten, wären die gesetzlichen Vorgaben zu beachten.

Beispiele: Erneuerung Fenster oder Dach

Ist ein Fenster defekt und soll ersetzt werden, sind alle Fenster zu erneuern, sobald das einzelne Fenster mehr als 10 % der Fläche aller Fenster ausmacht. Ebenso ist das komplette Dach zu dämmen, wenn ein Schaden repariert wird, der mehr als 10 % der Fläche betrifft. Wird die Fassade neu verputzt, muss sie auch gedämmt werden. Wird nur an einer Stelle der Putz ausgebessert, ist die gesamte Fassade nur zu dämmen, wenn die auszubessernde Fläche mehr als 10 % der Fassade umfasst. Soll die Fassade nur neu angestrichen werden, besteht hingegen keine Pflicht zur Dämmung, da ein Anstrich keine Veränderung darstellt, die eine Dämmpflicht auslöst.

Ihr Energieausweis ist ein gutes Verkaufsargument

Verkaufen Sie Ihr Haus, müssen Sie dem Erwerber einen Energieausweis vorlegen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass der Energieausweis bei jedem Nutzerwechsel vorgelegt werden muss. Der Energieausweis informiert über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes. Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden. Kaufinteressenten haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.

Sanierung ist immer ein wertbildender Faktor

Das Wissen, dass der Erwerber das Haus energetisch sanieren muss und der Kostenaufwand Ihren Verkaufserlös schmälert, sollte Grund genug sein, dass Sie die Sanierung selbst in Angriff nehmen. Dies gilt umso mehr, als die gesetzlich vorgesehenen energetischen Sanierungspflichten relativ überschaubar sind. Die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie die Dämmung der Heizungsrohre sind mit wenig Aufwand und mit überschaubaren Kosten zu erledigen. Lediglich die Installation einer neuen Heizung verursacht, je nachdem welcher Heizungstyp eingebaut werden soll, höhere Kosten. Insgesamt dürfte sich die Sanierung immer positiv auf den Kaufpreis niederschlagen.

Bedenken Sie, dass Sie dem Erwerber viel Aufwand abnehmen, wenn Sie selbst sanieren. In den Verkaufsverhandlungen haben Sie psychologisch betrachtet einen besseren Stand und dürfen sich dafür rühmen und loben, dass Sie das Haus im sanierten und gedämmten Zustand anbieten. Geben Sie dem Kaufinteressenten bereits vorab Grund für derartige Beanstandungen, riskieren Sie, dass der Kaufinteressent einen ohnehin bereits reduzierten Kaufpreis noch weiter nach unten verhandeln will.

Alles in allem

Beim Hausverkauf ist es wie beim Geschenke überreichen. Die richtige Verpackung wertet den Inhalt auf. Verkaufen Sie das Haus gemeinsam mit Ihrem Partner, sollten Sie auch den Partner von der sich anbietenden Sanierung überzeugen können. Da in Ihrer Situation natürlich jeder Euro zählt, können wir Ihnen zumindest Ihre Scheidung zum niedrigstmöglichen Preis anbieten. Dies tun wir seit über 15 Jahren, immer fest an Ihrer Seite, und stehen auch als Sparringpartner in Immobilienfragen bereit. Fordern Sie gern noch heute hier unseren Gratis-Kostenvoranschlag für Ihre Scheidung an, und Sie erfahren, wie viel Sie für Ihre Scheidung bezahlen bei uns.